Geçen yüzyılın sonlarında meydana gelen ekonomik, sosyal ve teknolojik gelişmeler işgücünün sektörel yapısının değişmesine ve hizmetler sektörünün payının artmasına neden olmuş ve modern ofis alanlarına olan talebi de arttırmıştır. Metropoliten kentlerin büyümesi ve yeni alt merkezlerin oluşmasında ofis alanı talebi önemli rol oynamaktadır. Bu nedenle, ofis kira değerlerinin tahmini gayrimenkul yatırımları ve planlama stratejilerinin belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Literatürde çoklu regresyon tabanlı hedonik kira tahmin modeli sıklıkla kullanılmaktadır. Ancak hedonik teorinin uygulanmasında ve veri temini konusunda bazı güçlüklerle karşılaşılmaktadır. Özellikle çok sayıdaki bağımsız değişken arasında ortaya çıkan çoklu bağlantı (multicollinearity) sorunu değişken eleme teknikleri ile ya da önem derecelerine göre bazı değişkenlerin modelde ihmal edilmesi ile çözülmeye çalışılmaktadır. Bu çalışmada İstanbul için bir ofis kira değeri tahmin modeli geliştirilmesi amaçlanmıştır. 1996 – 2006 yılları arasındaki ofis kira değerleri ve kira değerini etkilediği iddia edilen 34 farklı değişken kullanılarak İstanbul metropoliten alanında seçilen dört ana ofis bölgesi için bir kira tahmin modeli geliştirilmiştir. Standart regresyon modeli içinde varolan değişken eleme yöntemi (backward) ile değişken sayısı azaltılarak indirgenmiş bir model oluşturulmuştur. Ayrıca elde edilen tahmin modellerinin performansı açıklayıcılık güçleri, t-istatistiklerine göre karşılaştırılmış, Akaike Bilgi Kriteri ve Schwarz Bayes Kriteri kullanılarak önerilen modellerin doğruluğu test edilmiştir. Böylece elde edilen en sağlıklı modelin sonuçlarına göre, özellikle merkeze olan mesafe, önemli ulaşım noktalarına (Boğaz Köprüsü, otoyol bağlantısı) erişim ve konum prestiji İstanbul metropoliten alanı ofis kiralarındaki değişimi açıklamada en önemli değişkenler olmaktadır.

Anahtar Kelimeler: İstanbul, ofis pazarı, kira tahmin modeli, hedonik regresyon, çoklu bağlantı.